Эпоха доминирования льготных программ в российском ипотечном секторе подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля субсидированных государством кредитов может сократиться вдвое, оставив рынок наедине с классическими рыночными механизмами. Аналитики называют происходящее «сменой парадигмы» — подобного перелома тренда не наблюдалось с начала 2022 года.
Что же на самом деле происходит с рынком? Если взглянуть на цифры, в 2026 году прогнозируется рост активности: банки могут выдать от 1 до 1,1 млн кредитов на общую сумму от 4,7 до 5,1 трлн рублей. Это на 10–15% больше в количественном выражении и на 7–14% больше в денежном по сравнению с 2025 годом, когда объем выдач составил 4,5 трлн рублей при 968 тысячах сделок.
Однако дьявол кроется в деталях. Главный тренд — не просто количественный рост, а фундаментальное изменение структуры спроса. Если в календарном 2025 году льготные программы обеспечивали внушительные 82% всех новых сделок (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года этот показатель может упасть до 50%. По сути, рынок возвращается к той модели, которая существовала до массового запуска льготной ипотеки в 2020 году.
Средняя ставка по новым кредитам уже перешагнула отметку в 10%, а к концу года может перевалить за 11%, что фактически возвращает нас в условия 2017 года. Контраст поражает: пока по семейной и IT-ипотеке действуют предельные 6%, а по программам Дальнего Востока и Арктики — всего 2%, рыночные предложения в топ-2 втором списке крупнейших банков на конец июня достигали внушительных 18,71–18,73% годовых.
Драйверами перемен станут два фактора: постепенное снижение ключевой ставки ЦБ (которая сейчас находится на уровне 14,25%) и эффект «отложенного спроса». Эксперты НКР полагают, что даже при ключевой ставке в 13% ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей, а в 2027 году доля рыночных программ продолжит свое восхождение.
Дополнительный импульс «развороту» дает и ужесточение правил игры. С февраля текущего года заработал принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: теперь супруги должны выступать созаемщиками, а не оформлять отдельные кредиты под 6%. В кулуарах также активно обсуждаются новые, еще более жесткие условия. По информации, ставшей известной в конце июня, власти могут ограничить срок действия льготных условий 15 годами — после этого ставка станет рыночной.
Более того, обсуждается внедрение дифференцированного подхода в зависимости от количества детей и региона. Например, в Москве и Санкт-Петербурге ставка для семей с одним ребенком может составить 12%, а для многодетных (от пяти детей) — снизиться до 4%. В регионах диапазон может варьироваться от 2% до 10%. Единственной «стабильной» зоной останется вариант с первоначальным взносом не менее 50%, где ставка сохранится на уровне 6% независимо от состава семьи. Также планируется наказывать заемщиков, которые не оформят регистрацию по месту жительства в новой квартире. Хотя источники указывают, что эти меры еще не утверждены окончательно, вектор понятен.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, отмечает, что новое ужесточение условий может даже ускорить падение доли льготных программ ниже 50%. Впрочем, он делает важную оговорку: если денежно-кредитная политика во втором полугодии окажется жестче прогнозов, процесс снижения доли льготного сегмента может замедлиться.
Другие участники рынка смотрят на ситуацию с разной степенью оптимизма. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» подтверждает прогноз о достижении паритета между льготной и рыночной ипотекой к концу 2026 года. По ее мнению, заемщики сейчас берут кредиты под высокие проценты, рассчитывая на рефинансирование в будущем, когда ставки пойдут вниз. Она прогнозирует общий рост выдач на 15–20% (до более чем 5 трлн рублей), но предупреждает, что макропруденциальные лимиты и жесткие требования банков будут сдерживать этот процесс.
Павел Жолобов из НРА настроен еще смелее: он допускает, что доля льготных программ может упасть даже до 40%, так как при средней ставке в 10–11% на рынке «вторички» начнется настоящий подъем спроса.
Скепсиса добавляет и Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ. Он указывает на то, что текущая динамика — это скорее инерция, а не реальное оживление. По его словам, заметный рост рыночного кредитования возможен лишь тогда, когда ставки по ипотеке упадут ниже 12%, что при текущей ключевой ставке — перспектива скорее следующего года.
В завершение стоит добавить критически важный нюанс от руководителя «Ипотечного бюро» Камилы Фазлыевой. Она напоминает, что за фасадом цифр и ставок стоит реальная проблема: у большинства населения нет накопленного первоначального взноса, который был бы «настоящим», а не искусственно созданным застройщиками. Без решения этого вопроса говорить о серьезном и устойчивом росте ипотечного рынка пока преждевременно.
Опубликовано: 1 июля 2026, 14:43 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, прогноз
