На российском ипотечном рынке назревает тектонический сдвиг. Эпоха, когда льготные программы определяли правила игры, постепенно уходит в прошлое. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к концу 2026 года доля субсидированных кредитов может сократиться до половины от общего объема выдач. Это означает, что основным двигателем рынка вновь станут стандартные рыночные программы — процесс, который эксперты называют «смени парадигмы». Подобного возврата к классическим механизмам формирования спроса мы не видели с 2022 года.
Перезагрузка модели: от господдержки к рыночному балансу
Прогнозы аналитиков рисуют картину постепенного, но уверенного роста объемов кредитования, несмотря на структурные изменения. Ожидается, что в 2026 году банки выдадут от 1 до 1,1 млн ипотечных кредитов на общую сумму от 4,7 до 5,1 трлн рублей. Если сравнивать с 2025 годом, когда было выдано 968 тысяч кредитов на 4,5 трлн рублей, то количественный рост составит 10–15%, а объемный — 7–14%.
Однако цифры роста — это лишь верхушка айсберга. Главная интрига кроется в изменении структуры портфеля. Если в 2025 году льготные программы занимали доминирующую позицию в 82% всех новых сделок (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года этот показатель может упасть до 50%. Фактически рынок возвращается к той модели, которая существовала до масштабного запуска массовой льготной ипотеки в 2020 году.
«Средняя ставка по новым выдачам уже преодолела отметку в 10% из-за уменьшения доли льготных программ. По итогам года она может перешагнуть порог в 11%, что фактически вернет нас в условия 2017 года», — поясняют в НКР.
Ситуация осложняется контрастом между программами: если по семейной, IT, арктической или дальневосточной ипотеке ставки остаются крайне низкими (от 2% до 6%), то по рыночным предложениям в топ-20 крупнейших банков на конец июня ставки достигали внушительных 18,71–18,73% годовых, согласно данным «Дом.РФ».
Драйверы роста и регуляторное давление
Что же может подтолкнуть рынок вверх? Эксперты НКР видят два ключевых фактора: постепенное снижение ключевой ставки ЦБ (которая сейчас составляет 14,25%) и эффект «отложенного спроса», накопившийся за период жесткой денежно-кредитной политики. По базовому сценарию ЦБ, если ставка снизится до 13%, ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей уже к концу этого года.
Но есть и сдерживающие факторы. С февраля текущего года правила игры ужесточились: теперь действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Если раньше каждый взрослый член семьи мог претендовать на ставку 6%, то теперь супруги обязаны выступать созаемщиками. Более того, обсуждаются и другие радикальные изменения.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, полагает, что дальнейшее усложнение условий может даже снизить долю льготных программ ниже 50%. Хотя он и отмечает, что слишком жесткая денежно-кредитная политика во втором полугодии может замедлить этот процесс.
Новые правила игры: дифференциация и сроки
Инсайдерская информация, цитируемого СМИ, указывает на подготовку к еще более серьезным реформам. Один из вариантов предполагает ограничение срока действия льготных условий 15 годами — после этого ставка должна подтянуться к рыночной.
Кроме того, рассматривается внедрение прогрессивной шкалы ставок, привязанной к количеству детей и региону проживания. Например, для Москвы, Санкт-Петербурга и областей вокруг них планируется такая сетка: 12% — для семей с одним ребенком, 10% — с двумя, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — для многодетных (5 и более детей). В остальных регионах ставки могут варьироваться от 2% до 10%. При этом для тех, кто вносит внушительный первоначальный взнос (не менее 50%), льготная ставка 6% может сохраниться независимо от состава семьи. Также обсуждается введение повышенных ставок для тех, кто не оформит регистрацию по месту жительства в купленной квартире в установленный срок. Стоит подчеркнуть, что на данный момент эти меры не являются окончательно утвержденными.
Взгляд со стороны: оптимизм против скепсиса
Мнения экспертов по поводу будущего рынка разделились. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» считает, что заемщики сейчас действуют стратегически: они берут кредиты под высокие проценты, рассчитывая на рефинансирование через год-два, когда начнется цикл смягчения политики. По её прогнозу, к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной, а общие выдачи вырастут на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Однако она предупреждает о сдерживающем факторе — жестких макропруденциальных лимитах, ограничивающих доступ к кредитам.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более оптимистично. Он допускает, что при средней ставке (с учетом всех программ) в районе 10–11% спрос на вторичном рынке может резко активизироваться, а доля льготной ипотеки упадет даже до 40%.
С другой стороны, Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ призывает к осторожности. Он отмечает, что хотя доля льготных кредитов уже упала вдвое, текущие объемы выдач (40–45 тыс. сделок в месяц) все еще далеки от «нормальных» уровней 2018–2019 годов (100–120 тыс.). По его мнению, значимое оживление рынка возможно лишь при снижении ставок по ипотеке ниже 12%, что при текущей динамике — перспектива скорее следующего года.
Добавляет веса скепсису и Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро». Она напоминает о фундаментальной проблеме: у большинства населения просто нет накопленного реального первоначального взноса, который не был бы «нарисован» застройщиком. Без решения этого вопроса говорить о масштабном взлете ипотечного рынка пока преждевременно.
Опубликовано: 2 июля 2026, 05:20 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, экономика
