Эпоха сверхдешевых денег в российском жилищном секторе подходит к концу. На рынке ипотеки назревает масштабная трансформация, которую аналитики уже окрестили «сменой парадигмы». Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля льготных программ может сократиться вдвое, уступив место классическим рыночным механизмам. Впервые с 2022 года мы стоим на пороге возвращения к модели кредитования, которая существовала до начала массовой раздачи льгот.
Что же происходит на самом деле? Если взглянуть на цифры, картина выглядит неоднозначно. Прогнозы НКР рисуют оптимистичную динамику объемов: ожидается, что в 2026 году банки выдадут от 1 до 1,1 млн кредитов на сумму порядка 4,7–5,1 трлн рублей. Это на 10–15% больше в количественном выражении и на 7–14% больше в денежном по сравнению с 2025 годом, когда объем выдач составил 4,5 трлн рублей (968 тыс. кредитов).
Однако дьявол кроется в деталях. Главный тренд — не количественный рост, а качественное изменение структуры спроса. Если в 2025 году льготные программы обеспечивали 82% всех новых сделок (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года этот вес может упасть до 50%. Мы фактически возвращаемся к ситуации, когда спрос формируется не государственными вливаниями, а реальной платежеспособностью населения.
Средняя ставка по новым выдачам уже преодолела отметку в 10%, а по итогам года может перешагнуть порог в 11%, что фактически отбрасывает нас в реалии 2017 года. На фоне льготных программ (семейная и IT-ипотека — 6%, арктическая и дальневосточная — 2%) рыночные ставки в топ-20 крупнейших банков на конец июня достигали внушительных 18,71–18,73% годовых, согласно данным «Дом.РФ».
Что может подтолкнуть рынок вверх? Аналитики НКР видят два основных рычага: постепенное снижение ключевой ставки ЦБ (сейчас она составляет 14,25%) и эффект «отложенного спроса», накопленного за период жесткой денежно-кредитной политики. При сценарии, где ключевая ставка опустится до 13%, ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей уже к концу текущего года.
Но не стоит забывать и об «ударных» мерах государства. С февраля текущего года вступил в силу принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: теперь супруги обязаны выступать созаемщиками, а не оформлять отдельные кредиты под 6%. Более того, на повестке дня — серьезное ужесточение условий. В распоряжении банков оказался документ, согласно которому срок действия льготных условий может быть ограничен 15 годами, после чего ставка станет рыночной.
Предлагаемая модель выглядит крайне дифференцированной: в столичном регионе (Москва, Санкт-Петербург, области) ставка будет зависеть от количества детей — от 12% для семей с одним ребенком до 4% для многодетных. В регионах планка составит от 2% до 10%. Единственная «льготная зона» для всех — это заемщики, имеющие на руках не менее 50% собственных средств. Также планируется повышать ставки тем, кто не оформит регистрацию по месту жительства в купленном жилье. Впрочем, эксперты подчеркивают: эти меры пока не являются окончательными.
Мнения экспертного сообщества разделились. Егор Лопатин из НКР полагает, что дальнейшее ужесточение условий может обрушить долю льготной ипотеки даже ниже 50%, хотя жесткая ДКП может и замедлить этот процесс. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» соглашается с тем, что рынок движется к паритету льготных и рыночных программ, и прогнозирует рост общего объема выдач до 5 трлн рублей к концу 2026 года. Она отмечает, что покупатели сейчас берут кредиты под высокие проценты, рассчитывая на рефинансирование в будущем.
Павел Жолобов из НРА настроен еще смелее, допуская, что доля льготных программ может упасть до 40%, а снижение средней ставки до 10–11% мгновенно оживит вторичный рынок.
Впрочем, есть и скептический взгляд. Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ указывает на то, что текущий рост выдач — это скорее инерция, а не реальный подъем. По его мнению, значимое оживление рынка возможно лишь при снижении ставок ниже 12%, что, скорее всего, произойдет не раньше следующего года.
В завершение стоит добавить важный нюанс от Камилы Фазльевой, руководителя «Ипотечного бюро»: не стоит забывать о фундаментальных проблемах. У большинства населения сейчас отсутствует реальный, а не «нарисованный» застройщиками, первоначальный взнос, а уровень закредитованности остается высоким. Поэтому говорить о буме ипотечного кредитования пока преждевременно.
Опубликовано: 1 июля 2026, 14:06 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, льготные программы, нкр, кредитование
