На российском ипотечном рынке назревает тектонический сдвиг. Эпоха, когда льготные программы определяли почти все правила игры, подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля субсидируемых государством кредитов может рухнуть до 50%. Это означает, что рынок возвращается к классической модели, где основным двигателем спроса станут рыночные программы — процесс, который не наблюдался в стране с 2022 года.
По сути, мы стоим на пороге «смены парадигмы». Аналитики прогнозируют, что в 2026 году объем выдач составит от 4,7 до 5,1 трлн рублей (примерно 1–1,1 млн кредитов). В цифрах это выглядит как оптимистичный рост: на 10–15% больше по количеству сделок и на 7–14% больше по денежному выражению, чем в 2025 году, когда банки выдали 968 тысяч кредитов на сумму 4,5 трлн рублей.
Однако дьявол кроется в деталях. Главная новость не в росте общего объема, а в радикальном изменении структуры портфеля. Если в 2025 году льготная ипотека занимала доминирующую позицию — 82% всех выдач (против 73% в 2024-м), то к концу 2026 года этот вес сократится ровно вдвое. Рынок возвращается к состоянию, которое существовало до масштабного запуска массовых льготных программ в 2020 году.
Средняя ставка по новым кредитам уже перешагнула отметку в 10%, а к концу года может перевалить за 11%, что фактически вернет нас в условия 2017 года. На фоне рыночных ставок, которые в топ-20 крупнейших банков на конец июня достигали почти 19% годовых (по данным «Дом.РФ»), льготные предложения вроде семейной или IT-ипотеки под 6%, а также арктической и дальневосточной под 2%, выглядят как спасательный круг. Но этот круг постепенно уменьшается.
Что же подталкивает рынок к этому развороту? С одной стороны — ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ (сейчас она составляет 14,25%) и накопленный «отложенный спрос». С другой — планомерное ужесточение правил. Вспомните февральское нововведение: теперь действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Если раньше каждый взрослый член семьи мог оформить кредит под 6% на себя, то теперь супруги обязаны выступать созаемщиками.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, полагает, что дальнейшее закручивание гаек в сегменте семейной ипотеки вполне способно обрушить её долю даже ниже 50-процентного уровня. Впрочем, он делает оговорку: если жесткая денежно-кредитная политика во втором полугодии окажется сильнее прогнозов, процесс снижения доли льгот может замедлиться.
Но самое интересное — это обсуждаемые сценарии модификации семейной ипотеки. В банковских кругах циркулируют сведения о документе, согласно которому срок действия льготных условий может быть ограничен 15 годами, после чего ставка станет рыночной. Более того, предлагается внедрить диффереланцию: ставка будет зависеть от количества детей и региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге семья с одним ребенком может столкнуться со ставкой 12%, а с пятью детьми — всего с 4%. В регионах диапазон может составить от 2% до 10%. При этом для тех, кто готов внести 50% собственных средств, ставка может остаться на уровне 6% независимо от условий. Также обсуждается и повышение ставки для тех, кто не оформит регистрацию по месту жительства в купленной квартире в установленный срок. Хотя, как отмечают источники РБК, эти меры пока не являются окончательными.
Мнения экспертов по поводу будущего рынка разделились. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» видит позитивный тренд: заемщики сейчас берут кредиты под высокие проценты, рассчитывая на рефинансирование через год-два, когда ставки пойдут вниз. По её прогнозу, к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной, а общий объем выдач вырастет на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Однако она предупреждает о сдерживающем фактором — жестких макропруденциальных лимитах, которые ограничивают возможности заемщиков.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более смело: он допускает, что доля льготной ипотеки может упасть даже до 40% к концу года, так как при средней ставке в 10–11% на вторичном рынке начнется настоящий бум.
Скепсиса добавляет и Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ. Он отмечает, что доля льготных программ уже в апреле-мае упала до менее чем половины всех выдач. Но текущие объемы в 40–45 тысяч кредитов по рыночным ставкам — это всё еще далеко от «нормальных» уровней 2018–2019 годов (когда выдавалось по 100–120 тысяч). По его мнению, нынешняя динамика — это скорее инерция, а реальное оживление вторичного рынка наступит лишь тогда, когда рыночные ставки упадут ниже 12%, что возможно при ключевой ставке в 10–11% — а это перспектива не ранее следующего года.
В завершение стоит добавить важный нюанс от Камилы Фазльевой, руководителя «Ипотечного бюро». Она напоминает о фундаментальной проблеме: у большинства населения просто нет накопленного первоначального взноса. И если этот взнос будет «нарисован» застройщиком, а не взят из реальных сбережений, говорить о серьезном и устойчивом росте ипотечного рынка пока преждевременно.
Опубликовано: 2 июля 2026, 00:06 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, прогноз
