На российском рынке ипотечного кредитования назревает тектонический сдвиг. Эпоха, когда льготные программы фактически определяли облик отрасли, подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к завершению 2026 года доля господдержки в общем объеме выдач может упасть до критической отметки в 50%. Это будет означать фундаментальную смену парадигмы: рынок возвращается к классическим механизмам формирования спроса, которые доминировали в России еще до масштабного запуска льготных программ в 2020 году. Впервые с 2022 года эксперты прогнозируют возвращение к «рыночному равновесию».
Что же на самом деле происходит с рынком? Если взглянуть на цифры, картина выглядит неоднозначно. С одной стороны, аналитики НКР прогнозируют рост активности: в 2026 году банки могут выдать от 1 до 1,1 млн кредитов на сумму от 4,7 до 5,1 трлн рублей. Это на 10–15% больше в количественном вырашении и на 7–14% больше в денежном по сравнению с показателями 2025 года (968 тыс. кредитов на 4,5 трлн руб.). Но дьявол, как всегда, кроется в деталях.
Главный тренд — не количественный рост, а качественное изменение структуры. Если в 2025 году льготные программы обеспечивали 82% всех новых сделок (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года их доля может сократиться вдвое. Мы фактически возвращаемся в 2017 год: из-за сокращения доли субсидируемых кредитов средняя ставка по новым выдачам уже перешагнула порог в 10%, а по итогам года может и вовсе превысить 11%. Для сравнения: сейчас предельные ставки по семейной и IT-ипотеке удерживаются на уровне 6%, а по арктической и дальневосточной программам и вовсе составляют всего 2%. При этом рыночные предложения в топ-20 крупнейших банков на конец июня достигали пугающих 18,7–18,73% годовых.
Что может стать драйвером этого «разворота»? Прежде всего — ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ (на данный момент она составляет 14,25%) и эффект накопленного спроса. Аналитики НКР полагают, что даже при сохранении ключевой ставки на уровне 13% ежемесячный объем выдач может перешагнуть планку в 450 млрд рублей уже к концу этого года.
Однако правительство готовит дополнительные инструменты для трансформации рынка. Вспомним февральское ужесточение: теперь действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Если раньше каждый взрослый член семьи мог претендовать на ставку 6%, то теперь супруги обязаны выступать созаемщиками. Более того, в кулуарах обсуждаются еще более радикальные реформы. Согласно документам, попавшим в распоряжение прессы, власти могут ограничить срок действия льготных условий 10 годами, после чего ставка станет рыночной.
Предлагаемая модель «дифференциации» выглядит крайне неоднозначно. В Москве, Санкт-Петербурге и крупнейших областях Подмосковья и Ленобласти ставка может зависеть от количества детей: 12% для семей с одним ребенком, 10% — с двумя, и так далее, вплоть до 4% для многодетных семей (от пяти детей). В других регионах диапазон составит от 2% до 10%. Единственным «островком стабильности» может стать вариант с первоначальным взносом не менее 50% от стоимости жилья — для таких заемщиков ставка 6% может сохраниться независимо от региона и состава семьи. Также рассматривается возможность повышения ставки для тех, кто не оформит регистрацию по месту жительства в новой квартире в установленный срок. Стоит подчеркнуть, что на данный момент эти меры не являются окончательными.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, отмечает, что дальнейшее ужесточение условий семейной ипотеки вполне способно снизить ее долю даже ниже 50%. Впрочем, он оставляет место для сомнений: слишком жесткая денежно-кредитная политика во втором полугодии может замедлить этот процесс.
Другие эксперты смотрят на ситуацию под иными углами. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» считает, что заемщики сейчас действуют стратегически: они берут ипотеку под высокие проценты, рассчитывая на рефинансирование через год-два, когда цикл снижения ставок завершится. По ее прогнозу, к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной, а общий объем выдач вырастет на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Однако она предупреждает о сдерживающем факторе — жестких макропруденциальных лимитах, которые ограничивают возможности банков по кредитованию.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более оптимистично, допуская, что доля льготных программ может упасть даже до 40%, что мгновенно «оживит» вторичный рынок при средней ставке в 10–11%.
Тем не менее, есть и скептическая точка зрения. Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ указывает на то, что текущая динамика — это скорее инерция, чем реальный подъем. Он напоминает, что в апреле-мае доля льготных кредитов уже составляла менее половины, но объемы выдач (40–45 тыс. кредитов в месяц) все еще далеки от стабильных показателей 2018–2019 годов (100–120 тыс.). По его мнению, настоящий рыночный бум возможен лишь тогда, когда ставка по ипотеке упадет ниже 12%, что при текущей ключевой ставке — перспектива не ранее следующего года.
В завершение стоит добавить критически важный нюанс, о котором напоминает Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро». Главная проблема сегодня — не только в ставках, но и в отсутствии у населения реального, а не «нарисованного» застройщиками, первоначального взноса. Без решения вопроса реальной платежеспособности и наличия собственных накоплений говорить о масштабном и устойчивом росте ипотечного рынка пока преждевременно.
Опубликовано: 1 июля 2026, 18:37 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, господдержка, кредитование
