Эпоха «дешевых» денег на жилье подходит к концу. На горизонте 2026 года нас ждет масштабная перестройка всего ипотечного ландшафта страны. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к концу 2026 года доля льготных программ может рухнуть до 50%, уступив место классическим рыночным механизмам. По сути, мы стоим на пороге «смены парадигмы», которой рынок не видел с начала 2022 года.
Прогнозы аналитиков рисуют картину постепенного, но уверенного возвращения к истокам. В 2026 году ожидается, что банки выдадут от 1 до 1,1 млн кредитов на общую сумму от 4,7 до 5,1 трлн рублей. Если сравнивать с 2025 годом, когда объем выдач составил 4,5 трлн рублей (968 тыс. кредитов), то количественный рост может составить 10–15%, а денежный — до 14%.
Однако цифры — это лишь верхушка айсберга. Главная трансформация — в структуре спроса. Если в 2025 году льготные программы удерживали на себе 82% всех новых сделок (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года эта доля господдержки может сократиться ровно вдвое. Рынок возвращается к той модели, которая существовала до масштабного запуска льготных программ в 2020 году.
Последствия этого процесса уже ощутимы. Средняя ставка по новым выдачам подскочила выше 10%, а к концу года может преодолеть отметку в 11%, что фактически отбрасывает нас в условия 2017 года. Для сравнения: сейчас по семейной и IT-ипотеке ставка зафиксирована на уровне 6%, а по арктическим и дальневосточным программам — всего 2%. На фоне этого рыночные предложения в топ-20 крупнейших банков на конец июня достигали внушительных 18,7–18,73% годовых.
Что же заставит рынок двигаться вперед, несмотря на высокие ставки? Эксперты НКР видят два основных рычага: постепенное снижение ключевой ставки ЦБ (которая сейчас составляет 14,25%) и эффект «отложенного спроса». Аналитики полагают, что даже если ключевая ставка останется на уровне 13%, ежемесячный объем ипотечных выдач может перешагнуть порог в 450 млрд рублей.
Ситуацию подстегивает и ужесточение правил игры. Помните февральское нововведение «одна семья — одна льготная ипотека»? Теперь супруги должны выступать созаемщиками, что ограничивает возможности использования льготного плеча. Более того, в воздухе висят разговоры о новых дифференциациях ставок в зависимости от количества детей. Хотя Минфин сообщил, что текущие условия сохранятся до 1 октября, неопределенность только подогревает интерес к обсуждению реформ.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, полагает, что дальнейшее ужесточение условий семейной ипотеки может даже обрушить долю льготных программ ниже 50%. Впрочем, он делает оговорку: если денежно-кредитная политика останется жесткой дольше, чем ожидается, темпы снижения доли льготного сегмента могут замедлиться.
Инсайдерская информация, цитируемая СМИ, указывает на разработку весьма радикального плана. Власти рассматривают возможность ограничения срока действия льготной ставки 15 годами — по истечении этого периода процент по кредиту должен стать рыночным.
Более того, предлагается внедрить прогрессивную шкалу ставок, привязанную к числу детей и региону проживания. Например, в Москве, Санкт-Петербурге и соседних областях ставки могли бы составить: 12% — для семей с одним ребенком, 10% — с двумя, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и всего 4% — для многодетных (5 и более детей). В остальных регионах планка составила бы от 2% до 10%. Единственное исключение — заемщики с собственным взносом не менее 50%, для которых ставка 6% останется неизменной независимо от географии. Также обсуждается мера наказания: повышение ставки для тех, кто не оформит регистрацию по месту жительства в купленной квартире. Впрочем, эксперты напоминают: эти меры пока не являются окончательными.
Мнения экспертов по поводу будущего рынка разделились. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» подтверждает тренд: при снижении ключевой ставки доля рыночной ипотеки будет плавно расти, стремясь к паритету с льготной. По ее прогнозу, к концу 2026 года общие выдачи могут вырасти на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Однако она предупреждает о «сдерживающих факторах» — жестких макропруденциальных лимитах, которые ограничивают аппетиты банков.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более решительно. Он допускает, что при средней ставке в 10–11% спрос на вторичном рынке может «проснуться» настолько, что доля льготных программ упадет до 40%.
С другой стороны, Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ призывает к осторожности. Он отмечает, что хотя в апреле-мае доля льготной ипотеки уже опускалась ниже половины, текущие объемы (40–45 тыс. кредитов в месяц) все еще далеки от «нормальных» уровней 2018–2019 годов (100–120 тыс.). По его мнению, нынешняя динамика — это скорее инерция, а реальное оживление рынка произойдет лишь тогда, когда ставки по ипотеке упадут ниже 12%, что, при текущей ключевая ставке, — перспектива не ранее следующего года.
Добавляет масла в огонь и Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро». Она указывает на фундаментальную проблему: отсутствие у большинства граждан реальных, а не «нарисованных» застройщиками, накоплений на первоначальный взнос. Без реального капитала в руках населения говорить о масштабном рывке в объемах кредитования пока преждевременно.
Опубликовано: 2 июля 2026, 10:17 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, льготные программы, прогноз, нкр
